전세사기 예방 체크리스트 – 실수요자를 위한 필수 가이드

전세사기 예방 체크리스트

실수요자를 위한 필수 가이드

“세입자가 돈 떼였다.”
“전세 보증금 돌려받지 못했다.”
“집주인이 경매로 넘어갔다.”

 

전세사기 피해 뉴스가 더는 낯설지 않은 시대입니다.
특히 2030 청년층과 신혼부부, 사회 초년생은 전세자금 대부분을 대출에 의존하기 때문에 피해 시 경제적 파산에 이를 수도 있습니다. 그렇다면, 전세사기를 예방하기 위해 세입자는 어떤 점을 꼼꼼히 살펴야 할까요?

아래에서 반드시 확인해야 할 체크리스트를 단계별로 소개합니다.

전세사기 예방 체크리스트

1. 등기부등본 확인은 필수, 무조건 직접 떼자

가장 중요한 서류는 부동산 등기부등본입니다.
국토교통부 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에서 쉽게 열람 가능하며, 다음 항목을 확인해야 합니다.

 

등기부등본 체크포인트

● 소유자 명의와 계약 상대가 같은지
- 대리인일 경우 위임장과 신분증 필수

● 근저당권, 가압류, 전세권 설정 여부
-다수의 권리 설정은 ‘경매 리스크’ 상승

● 근저당 순위
- 본인의 전세보증금이 후순위일 경우 피해 가능성 매우 큼
● 말소기준등기 이전의 권리는 안전장치 없음
Tip: 계약 전·계약 당일·입주 직전 등 3회 이상 등기부등본 확인이 바람직합니다.

 

2. 전세보증보험 가입 가능한 물건인지 확인

전세사기 피해를 줄이기 위해선 전세보증금 반환보증 보험 가입이 중요합니다.

 

보증보험 가입 가능 여부 확인법

● HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증 홈페이지에서 보증 가입 가능 여부 조회
● 보증 불가 사유: 다가구주택, 근린생활시설, 불법건축물, 과다 임대보증금 등
● 집주인이 다주택자이거나, 세금 체납 이력이 많을 경우 거절될 수 있음
▶계약 전, 보증가입 가능 여부를 반드시 확인하고 계약서에 특약으로 포함시키세요.

 

3. 시세 대비 전세가율 확인

전세가율은 매매가 대비 전세보증금 비율을 뜻합니다.
전세가율이 80~90% 이상인 경우는 ‘깡통전세’ 위험이 큽니다.

 

확인 방법

● 네이버 부동산, 국토교통부 실거래가 조회 시스템
● 같은 평형대, 층수의 최근 거래 이력 비교
● 전세금이 매매가보다 높은 경우 무조건 피할 것
▶ 보증금 2억인데 매매가는 2억 2천이라면, 전세가율은 91% → 매우 위험합니다.

 

4. 확정일자와 전입신고는 계약 후 바로

전세 계약을 마쳤다면, 바로 해야 할 일이 두 가지 있습니다:
● 전입신고: 해당 주소지로 주민등록 주소 이전
● 확정일자 받기: 동 주민센터 또는 인터넷 등기소 신청 가능

 

이유?

● 확정일자 + 전입신고 완료 → 대항력 + 우선변제권 확보
● 경매 시 우선순위에 따라 보증금 일부라도 돌려받을 수 있음
▶ 전입신고는 반드시 세대원 전체 이동이 원칙이며, 전입 당일 집 열쇠를 실제로 받아야 함.

 

5. 집 상태와 용도지역도 확인

전세사기 피해는 건물의 ‘법적 상태’와도 밀접한 관련이 있습니다.

 

건물 상태 확인 체크리스트

● 건축물대장 열람 (정부24 또는 지자체)
- 건축물 용도: 주택, 근생, 원룸 등
- 불법 증축, 사용승인 여부 확인

● 토지이용계획확인서 조회
- 도시지역, 개발제한구역 여부

● 다세대 vs 다가구 vs 오피스텔
- 다가구: 한 명의 집주인이 전체 소유 → 리스크 있음
- 다세대: 개별 소유이므로 근저당 우선순위에 따라 피해 달라짐
▶ 건축물대장과 등기부등본이 불일치할 경우 절대 계약하지 말 것.

 

6. 특약사항은 디테일하게 작성

계약서 작성 시 반드시 특약사항을 통해 내 권리를 명확히 해야 합니다.

특약에 반드시 포함할 내용

● “임차인은 전세보증금 반환보증 가입 가능해야 함”
● “보증보험 가입 불가 시 계약 무효 및 계약금 환불”
● “입주 전 등기부등본상 추가 권리설정 없을 것”
● “전입신고 및 확정일자 불가 시 계약 해지 가능”
● “중도금 및 잔금 전날 등기부등본 재확인 후 지급”
▶ 구두 약속은 법적 효력이 없으므로 모든 조건을 서면으로 명시하세요.

7. 의심스러운 물건은 무조건 피하자

다음과 같은 경우 전세사기 가능성이 높습니다.
● 전세가율 90% 이상, 매매가는 불분명
● 집주인 정보가 계속 바뀜 (명의신탁 가능성)
● 신축인데 보증보험 불가
● 급하게 계약 유도, 중개사가 너무 적극적
● 공인중개사가 허위 매물 유도 → 확인서면 받지 않음
▶ 사기 수법은 날로 지능화되므로, 전문가 상담(법무사, 세무사, 공인중개사)을 받는 것도 고려해보세요.

 

마무리 – 계약 전에 한 번 더 점검하세요

전세 계약은 한 번 잘못하면 수천만 원을 잃는 큰 거래입니다.
신중하게 서류를 검토하고, 주변 시세와 법적 권리를 체크하며, 내 전세보증금이 안전하게 돌아올 수 있는 구조인지 꼭 따져야 합니다.